Fehler Dachgeschossausbau

Veröffentlicht von Besecke in Bestandsimmobilien · Mittwoch 26 Jul 2023
Tags: Dachgeschossausbau, Baumangel, Schadensersatz

Fehler Dachgeschossausbau

Welche Folgen Fehler beim Dachgeschoss-/Spitzbodenausbau auftreten können, wenn man die gesetzlichen Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnungen nicht einhält, zeigt ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs.

Schadensersatz oder Kaufpreisminderungen sind neben Stress und Ärger entscheidende Sachverhalte worüber man sich Gedanken machen sollte. Dies betrifft besonders Käufer von Eigentumswohnungen von einem Bauträger oder Käufer/Verkäufer von Bestandsimmobilien.

In der vorliegenden Gerichtsentscheidung wurde ein Spitzboden als Wohnfläche in einer Eigentumsanlage verkauft. Der Verkaufspreis für die Spitzbodenfläche richtete sich nach den anderen Wohnflächen und war entsprechend hoch. Die Baugenehmigungsbehörde stellte in ihrer Baugenehmigung klar, dass der Spitzboden nicht als Aufenthaltsraum zählen kann, weil der 2. Fluchtweg fehlt und deshalb nur als Lagerboden genutzt werden kann. Der Verkäufer wurde zum Schadensersatz in beträchtlicher Höhe verurteilt.

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag wäre ebenfalls möglich, weil die Leistung des Verkäufers mangelhaft war und eine Nacherfüllung nicht möglich ist.

Ausgehend von dieser Entscheidung können wir jedem Käufer von Dachgeschosswohnungen in einer Eigentumsanlage nur empfehlen, Einsicht in die Baugenehmigungsunterlagen zu nehmen. Dies betrifft natürlich auch entsprechende Mieter.

Bei Baubesichtigungen von Bestandsimmobilien erleben wir öfters, dass von den Eigentümern „schwarz“ der Spitzboden/Dachgeschoss ausgebaut wurde ohne das die baurechtlichen Bestimmungen der Landesbauordnung zur Zuwegung, 2. Fluchtweg oder Raumhöhe eingehalten, geschweige denn die Gebäudestatik beachtet wurde. Dies kann natürlich zu einem Problem beim Verkauf der Immobilie führen. Werden diese Räume auch noch in einem Exposé fehlerhaft ausgewiesen, kann es zum Schadensersatz, Kaufpreisrückzahlung oder zum Vertragsrücktritt kommen.

In einem unserer Fälle mussten wir als Statiker, weil sich das Bauordnungsamt auf Verlangen des Käufers eingeschaltet hatte, die Statik des Dachstuhles nachrechnen. Durch die erhöhten Nutz- und Ausbaulasten beim Dachgeschossausbau musste der Dachstuhl statisch verstärkt werden um die Standsicherheit zu gewährleisten. Diese Kosten für die Verstärkungen musste der Verkäufer bezahlen bzw. wurden vom Kaufpreis abgezogen.

Wir können aus unserer Erfahrung deshalb Käufern von Bestandsimmobilien nur empfehlen, sich bei der Besichtigung einen Bauexperten/Statiker zu bedienen bzw. sich vom Verkäufer/Makler die Statik geben zu lassen um den vorgefundenen Bestand mit den statischen Berechnungen zu vergleichen. Das kann vor bösen Überraschungen sehr schützen.

In weiteren Fällen aus unserem Büroalltag mussten wir feststellen, im Rahmen einer geplanten Installation einer PV-Anlage auf dem Dachstuhl, dass die übergebene Gebäudestatik nicht mit der vorgefundenen Bauausführung übereingestimmt hat. Dies ist oft kein Einzelfall. Auch hier waren statische Nachrechnungen einschl. Sanierungsmaßnahmen notwendig um die Standsicherheit des Gebäudes zu gewährleisten.

Eigentümern von Bestandsimmobilien kann man nur raten, keinen „Schwarzausbau“ des Dachgeschosses vorzunehmen, sondern den baurechtlichen Sachverhalt von Zuwegung, 2. Fluchtweg und Raumhöhe prüfen zu lassen sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung eines Statikers zur Standsicherheit einzuholen.

Mehr dazu in unserem BLOG.

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